经营性用房拆迁补偿估价研究
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经营性用房拆迁补偿估价研究
经营性用房主要是盈利性房地产，如商店、餐馆、旅馆、游乐场所等具有获利能力的房地产。这些房地产不论是自用还是出租，都可以根据市场获取（测算）其正常情况下的收益。《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则。经营性用房单价高，价格把握较为不易，其拆迁补偿价格评估的准确与否，直接影响拆迁当事人的利益。
武汉市近年旧城改造步伐不断加快，拆迁过程中所涉及到的经营性用房也越来越多，由于武汉市老城区大部分已经发展成为寸土寸金的城市商业中心区域（如全国闻名的“天下第一街”——汉正街），此类拆迁区域内经营性用房拆迁补偿价值尤为敏感。当前经营性用房拆迁补偿纠纷频发，为了维护拆迁当事人的合法权益，促进旧城改造的顺利进行，必须对经营性用房拆迁评估的客观、公正进行认真研究。武汉国佳房地资产评估有限公司作为一级资质的房地产估价机构，承接了大量类似区域的拆迁估价工作，积累了不少经营性用房拆迁补偿估
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价的实践经验，也遇到一些问题，现一并托出与各位同行探讨。
一、经营性用房及其估价特点
1、有收益
经营性用房，或由业主自己经营，或由业主出租给他人经营，或以联营的形式由业主和他人共同经营。业主通过这些经营形式，获取房屋收益。
2、经营性用房的年租金是年收益的基础
出租他人经营或和他人联营的经营性用房，一般都签订出租、联营合同。合同中约定具体经营性用房的具体年租金。经营性用房的年租金扣除年维修费用、管理费用、保险、房产税、营业税等现金支出，一般就得到其年收益。
3、区域因素、个别因素相同的经营性用房客观价值基本相同
同一区域，繁华程度、交通条件相同，个别因素不同的经营性用房，其价值不同，估价重点在个别因素修正。
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4、部分经营性用房内的经营内容多样化
不同经营内容经营性用房的收益不同、收益率不同，收益法估价对应的资本化率不同。
5、资本化率可以利用类似经营性用房的售价、年收益以及收益现值计算式求出
在房地产市场发达的城市，经营性用房出售的实例较多，利用类似商业用房售价、年收益以及收益现值计算式，可以求出经营性用房的资本化率。对于收益年限超过40年的经营性用房，可用类似经营性用房租售比作为资本化率的近似值。尽管用租售比作为资本化率有一定误差，但比其他方法更加科学且易被拆迁当事人接受，更具现实性。
6、小街道沿街一楼商铺的面积利用率大于大型商场
小街道沿街一楼商铺门面邻接的街道，相当于大型商场内的商铺过道，使一楼商铺实际经营面积增加，计算沿街商铺建筑面积时，应适当考虑其“占道”增加的经营面积。
7、不同空间位置商铺的客观租金存在着规律性我们调查发现，无自动扶梯的商场，
二、三楼租金分别为一楼的38%、34%左右；与特定
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商业街道垂直小街道内的商铺租金，随商铺与特定街道的距离增加而减小；特定商业街道上，存在着租金相同的区段。根据这些规律，可以根据路线价法等方法评估经营性用房的拆迁补偿价格。
二、经营性用房拆迁补偿估价的原则
1、合法原则
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