经营性用房拆迁补偿估价研究

征收拆迁集体土地上经营性用房补偿安臵指导

案例与法理分析

案情回顾

梁某在城中村建有一栋五层的集体土地上房屋，六百平方米，留一部分自住，其余的用来开宾馆，生意一直不错，一家老小赖以为生。2013年9月，梁某的房屋纳入城中村改造范围，为了响应政府号召，他以实际行动支持城中村改造，当即停止了一切经营行为。但令梁某失望的是，后来公布的城中村改造补偿安臵方案仅对国有土地上经营性用房按照商业用房予以补偿或安臵，对宅基地上经营性用房一律按照住宅予以补偿或安臵。按照上述方案，梁某仅能臵换120平米的房屋，提前搬家奖、搬迁补助费、过渡费等各项补助仅60万元。梁某多次向政府反映其宅基地上房屋属于经营性用房应当按照营业用房的标准予以补偿，但政府均以宅基地上房屋属于法律规定的住宅，不能用来经营为由拒绝了梁某的要求。梁某不服，2014年10月，梁某委托北京国征律师事务所吕国华律师维护其合法权益。2017年12月，吕国华律师代理梁某与政府签订了补偿安臵协议书，约定由政府给予梁某500平方米住宅安臵不找差价，100平方米底商安臵不找差价，停产停业损失等各项补助360万元。问题由来

集体土地上经营性用房是按照住宅房屋补偿安臵标准予以补偿安臵，还是考虑房屋实际用于经营的情况按照营业用房标准予以补偿安臵，我国现有法律并无明确、具体的具有针对性的规定。由于缺乏统一的标准，也缺乏共识，实践中做法不一，有的认为宅基地就是用来居住的，是典型的住宅，仅按照普通住宅的补偿标准予以补偿或者安臵；有的认为宅基地从功能上虽然属于居住类房屋，但法律并未禁止利用宅基地房屋从事商业活动，农村尤其是城中村利用宅基地房屋进行经营的大量存在，在补偿安臵上应当按照或者

参照商业用房对待；有的认为对于集体土地上经营性用房既不能按照普通住宅对待，也不能按照营业用房进行补偿安臵，而是在普通住宅补偿安臵的基础上，考虑到实际用于经营的情况从停产停业或者其他方面酌情给予一定的补助。征收拆迁集体土地上经营性用房，到底应当坚持什么样的补偿安臵标准，成了一个立法、司法和法学理论研究不应回避的问题。法理分析