二00四年全省法院民事审判工作座谈会纪要

辽宁省高级人民法院

《关于印发全省法院民事审判工作座谈会会议纪要的通知》

各中级、基层法院、大连海事法院：

现将全省法院民事审判工作座谈会会议纪要印发你们，请各地结合实际，认真贯彻执行。

全省法院民事审判工作座谈会纪要

2009年4月2日，全省法院民事审判工作座谈会在沈阳召开，与会同志就当前全省民事审判工作中的问题进行了深入研讨。现将会议讨论形成的纪要如下：

一、房地产部分

1.关于不动产确权诉讼与不动产亲属登记的关系

针对已登记在一方当事人名下并已取得权属证书的不动产，另一方当事人就权属争议提起民事诉讼的，如该起诉符合民事诉讼法关于民事案件起诉条件的规定，应按民事案件审理，并就该权属争议作出裁判。

2.关于当事人未达成拆迁安置补偿协议的城市房屋拆迁安置补偿纠纷的审理

在拆迁人与被拆迁人未能就拆迁、安置、补偿问题达成协议的前提下，一方当事人就拆迁、安置、补偿争议提起民事诉讼的，不应以民事案件受理，应告知当事人向房屋拆迁管理部门申请处理。拆迁人没有拆迁行政依据，擅自违法拆除或损毁被拆迁人房屋的，如果被拆迁人提起侵权赔偿诉讼，应当以民事案件审理。

3.关于农村集体建设用地使用权的征地补偿

征收农村集体建设用地，对非土地所有权人的农村集体建设用地使用权人的土地使用权，依法应给予适当的经济补偿。当事人之间约定了补偿标准，或县级以上人民政府规定了补偿标准的，应按民事案件审理，并按约定的标准判决补偿。

1当事人之间没有约定补偿标准，县级以上人民政府也没有规定补偿标准的，不宜按民事案件审理。

4.关于公有房屋承租使用权使用权纠纷的审判原则

平等民事主体之间因公有房屋承租使用权的转让、交换、出租、侵权及居住使用等问题发生的纠纷，属民事争议，应按民事案件审理。

公有房屋所有权单位与公有房屋承租使用权人、本单位职工或职工家属之间因公有房屋承租使用权的分配、回收、发证、房改等问题发生的纠纷，不属于平等主体之间的民事争议，不应按民事案件审理。

审理公有房屋承租使用权纠纷案件，应当站在维护人民群众基本生活条件的角度，依法保护公有房屋承租使用权人、共同居住人的居住使用权。应当按照诚实信用、等价有偿的民法原则，维护交易、流转秩序。

5.关于农村住宅房屋买卖合同的效力

当事人之间一并转让农村宅基地使用权及地上住宅房屋所有权的房屋买卖合同，买卖双方为同一农村集体经济组织成员的，可以认定合同有效。

买卖双方为不同农村集体经济组织成员的，经房屋所在地农村集体经济组织同意，也可以认定合同有效。城镇居民买受农村宅基地使用权及地上住宅房屋的，原则上应认定合同无效，处理此类案件，应当本着尊重历史、照顾现实的原则，综合平衡买卖双方的利益关系。

6.关于抵押在先的房屋买卖合同效力

房屋抵押权存续期间，抵押人经抵押权人同意后转让抵押房屋的，房屋买卖合同有效。抵押人应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存，抵押权人不得再将该房屋行使抵押权，当事人另有规定的除外。

2房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，抵押权人请求行使抵押权或确认房屋买卖合同无效，应予以支持。但抵押人清偿债务抵押权灭失，或受让人代为清偿债务抵押权灭失的除外。

房屋抵押权存续期间，抵押人未告知买受人抵押事项而转让抵押房屋的，买受人请求确认房屋买卖合同无效，应予支持。但抵押权人追认转让或抵押人清偿债务抵押权灭失的除外。

抵押房屋未办理抵押登记的，抵押权人不得对抗房屋买受人。

7.关于房屋继承人的优先购买权

房屋出租人整体转让建筑物，不能独立于该建筑的部分房屋的承租人主张优先购买权，不应予以支持。