小议房屋抵押权与虚假租赁权

--肖桂云

在我们生活当中，债权人为了保护自己的债权，通常要求债务人或者第三人提供房屋抵押担保。由于房屋抵押担保并不要求转移抵押物的占有，故抵押人对抵押物仍能享有占有、使用、收益等权利。也正是因为如此，租赁权与抵押权经常并存。在债务人不能履行到期债务，且债权人为实现债权而需要处分抵押物时，抵押权与租赁权便会产生冲突。根据我国目前法律相关规定和实践，抵押权与租赁权冲突时，需依据租赁权与抵押权设立的时间具体确定如何解决二者的冲突。《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”（“买卖不破租赁”）。该法条理解和运用起来并不难，但生活中往往千变万化，有时候债务人为了逃避债务的履行，往往通过各种方式编造虚假的租赁合同，当真实抵押权遇上虚假租赁权，由于举证困难，债权人甚至执行法院都相当棘手。