在第四季度经营工作会议上的讲话

积极应变跨越发展

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张亚东

一、认清形势，统一思想

1.我们面临的形势，从宏观层面看，三个“化”是大方向、大趋势，不可逆转，我们必须做好充分的思想准备。

第一是经济去房地产化。今年中央首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，奠定了未来房地产行业调控的主基调，政府将逐步降低经济对于地产的依赖度。

第二是房地产去金融化。中央政府强调“去杠杆”，剥离房地产的金融属性，主动给楼市和房价降温，目的是维护金融安全、维护经济安全、维护社会稳定。房地产去金融化最明显的感受是房企融资更难了，资金运作能力甚至关系到房企的生死存亡，谁能有稳健的财务、安全的现金流，谁才能笑到最后。

第三是房地产去商品化。一个很明显的趋势可以看到，将来我国房地产将限制商品房规模，鼓励发展保障房、共有产权房。目前看有两种模式，一是深圳模式，学习新加坡经验，即所谓“组屋制度”。二是雄安模式，以租赁住房为主。政府大量建设人才公寓、公租房、廉租房，发展房屋租赁市场，控制房地产价格，保障民众住房需求。不论是哪一种模式，我们都要主动适应今后商品房总量下降的局面。

2.绿城面临的环境是三个“趋紧”。

第一是政策趋紧，调控加码；第二是融资趋紧，成本加高；第三是市场趋紧，竞争加剧。

3.启动研究绿城未来5年的发展规划，重点布局三大板块。

重资产板块就是房地产开发业务。目前已经形成8大区域的全国布局，当前严峻的市场形势正提供给我们弯道超车的机会。一是加大收并购力度，通过收购优质标的实现规模和利润提升；二是大力开展特色业务，通过tod、小镇类、产业勾地、体育赛事、城市更新等新型业务模式，获取优质土地资源，提高利润水平；三是继续跟进招拍挂市场。

轻资产板块就是房地产代建业务。目前绿城代建规模已经是全国第一，仍有较大的发展空间。这个板块我们主要采取三项措施：一是树立绿城代建子品牌，纳入绿城中国品牌序列，形成独立的产品和知识体系，便于市场区分，提升代建板块认可度；二是推动管理集团上市，转变现有代建模式，通过上市融资支持资本代建模式，预计新的资本代建模式可在2025年实现300亿规模；三是完善管理机制，继续完善代建平台的管理机制，确保绿城产品品质。

“绿城”板块就是房地产上下游产业链业务。主要有四招：加强上游产业链整合、增持绿城物业股份、拓展房屋维修市场、养老产业和商业运营等其他增值服务。

二、查摆问题，苦练内功

形势已经十分严峻，发展任务也十分艰巨，反观绿城内部，却存在各种各样问题。