市场比较法在土地估价中的应用|土地估价市场比较法适用的估价原则

土地价格评估是指土地估价人员，根据估价目的，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验，通过对影响土地价格因素的分析，对土地最可能实现的合理价格做出推测与判断。土地估价方法主要有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、路线价法、基准地价系数修正法等。在这几种估价方法中，最常用到的一种就是市场比较法。

市场比较法根据替代原理，将估价对象与近期发生交易的类似不动产进行比较，对类似不动场成交价格进行适当地修正后，以得到待估对象在估价时点客观合理价格的估价方法。市场比较法一般公式为：估价对象价格=可比实例价格�捉灰浊榭鲂拚凳齹捉灰兹掌谛拚凳齹浊蛞蛩匦拚凳齹赘霰鹨蛩匦拚凳Ｒ虼嗽谠擞檬谐”冉戏ㄊ保罢业胶鲜实目杀冉系亩韵螅约翱悸呛糜跋焓谐〖鄹竦囊蛩兀湍鼙冉虾玫牟馑愠銎兰鄱韵蟮募鄹瘛５窃谑导实牟僮鞴讨校庵址椒ɑ岽嬖谝欢ǖ奈侍猓虼宋颐钦攵晕侍庖惨嘤Φ亩圆摺。

市场比较法与市场结合比较紧密，它在以近期交易实例并进行比较的基础上得到的评估对象的估价结果具有较强的现实性和说服力，反映近期不动产市场的行情，能为人们所接受。市场比较法的最大缺点主要是由其估价原理和适用条件所致。因为市场比较法在非正常情况下，比准价格往往偏离不动产本身的特性，无法与收益价格相协调，如市场低迷或市场过度炒作、出现“泡沫”经济等。在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，适用条件的限制构成该方法的缺陷。除外，还有其原理所导致的需要大量信息和要求较高技术方面的问题构成的缺陷。

1、市场比较法在应用的过程中容易出现的问题

（1）信息的不灵通导致寻找到的比较对象存在一定的不适应性。

可比实例的选取存在一定的困难，这样就直接影响估价结果。对于估价对象的选取，估价人员也主要根据其经验，采用定性方法主观地进行筛选，也对估价结果产生间接影响。

（2）技术上的不成熟导致这种方法的实施需要花费大量的人力物力。