情势变更原则的适用条件

关键词：情势变更原则；商业风险；显失公平

一、问题的提出

2009年底，针对部分城市房价、地价上涨过快，投机购房猖獗等突出问题，党中央、国务院出台了一系列调控措施，包括调整个人住房转让营业税征免时限，"国十条"等。这些措施的出台不仅影响了房地产市场的发展，亦对房屋买卖当事人签订合同、履行义务产生了一定的影响。近期，北京、上海、太仓等地已陆续出现了以情势变更、不可抗力为由，要求解除房屋买卖合同的"房闹"事件。此类事件的发生，情势变更原则这一现代合同法制度再一次成为了理论界、实践中讨论的焦点。

所谓"情势变更原则"，是指在合同有效成立以后，作为合同法律效力之基础或环境的情势，因不可归责于当事人的事由，发生了无法预料的变更，若继续履行合同则会显失公平时，允许变更合同内容或解除合同的法律原则。我国现行合同法于起草阶段，曾对情势变更规则设有规定，但出于众多的原因，最终未对这一制度作出一般性的规定，仅在为数不多的几个条文中有所体现。最高人民法院为处理此类纠纷，前几年也曾发布了一些司法解释、批复、通知，在一定程度上肯定了情势变更原则，但却并未在司法上予以明确界定。直至2009年5月13日《关于适用若干问题的解释

（二）》的司法解释的出台，才使情势变更原则摆脱了"来路不正"的尴尬境地。诚然，这一原则的最终确立，对于规范法官的自由裁量，保护交易安全，促进经济平稳较快发展具有重要的现实意义。但是，对于当前因宏观调控政策等因素引起的房屋买卖合同纠纷是否符合情势变更的构成要件，能否适用该原则解除房屋买卖合同，情势变更原则与商业风险该如何区分，房屋买卖合同中的纠纷又该如何解决等问题，业界存在分歧。笔者拟通过对上述问题的分析，对情势变更原则在房屋买卖合同纠纷中的适用进行探讨。