内江市棚户区改造创新自主购房安置方式的回顾与思考

——内江市棚户区改造创新自主购房安置方式的回顾与思考

【摘要】

2015年，四川省内江市按照“实物变货币，货币变刚需”的思路，在棚户区改造货币化安置领域进行了一系列的探索与创新。其核心是通过创新棚改安置方式，鼓励和引导棚改居民自主选购本地商品房安置，实现棚改快速推进，并有力助推房地产库存去化，充分发挥了棚户区改造在“稳增长、惠民生、去库存”等方面的作用，获得了国家住建部和四川省人民政府的高度肯定。

本文试图通过回顾内江市在打通棚改安置房与商品房市场对接通道中，关于补偿安置政策路径与相应配套工作设计的历程与思路，以便为类似地级城市“因城施策”推动棚改进程提供借鉴与参考。

【关键词】

创新棚改安置方式、对接通道探索与实践

四川省内江市是典型的老工业基地，以企业职工危旧住房为主的危旧房棚户区改造任务十分繁重。2014年以前，内江市棚户区改造补偿安置主要采取集中建设实物安置的方式，群众的住房条件虽然得到一定改善，但棚改安置房供给与棚改居民多元化实际需求的矛盾日益凸显，棚改进程推动缓慢。因此，内江市从2014年开始对棚改货币化安置领域进行探索与创新，在2015年通过创新棚改安置方式，打通棚改安置房与商品房市场对接通道，取得了“居民获实惠，企业去库存，政府得发展”的良好效果，成功实现了“稳增长、惠民生、去库存”的目标。

一、传统安置方式面临的现实困境，是推动内江市创新自主购房安置方式的重要原因

内江市创新自主购房安置方式的初衷首先来源于传统安置方式面临的现实困境，不创新则难以顺利推进棚户区改造征收进程。2014年以前，内江市棚户区改造房屋征收补偿主要采取政府修建安置房进行产权调换安置和直接货币补偿这两种方式。由于原有的货币补偿政策无法满足占被征收居民多数的小面积住房困难群体的购房需求，因此超过90%的居民选择产权调换方式补偿，选择货币补偿的占比不足5%。而这种单一的一边倒的房屋征收补偿安置供给方式已无法适应新形势下棚改居民的实际住房需求和城市建设发展的需要。棚改居民不仅在征收中抵触情绪严重，补偿签约进程缓慢，而且在安置房入住后满意度依然较低。其存在的主要问题与矛盾是：

（一）棚改安置房选址与城市规划的矛盾

城市棚户区改造区域主要集中在房屋陈旧，住房面积狭小，消防安全隐患大的老城区，老城区因医院、学校、商业等基础配套设施较为成熟，生活成本较新城区低，成为居民征收补偿安置的首选区域。但老城区往往建筑密度大，居住人口多，交通拥堵，市政公益用地达不到规划要求。在老城区实施安置房选址，会增加老城区的承载负荷，与老城区规划相悖，不利于旧城疏散，难以改善居民的居住环境。另一方面，棚改项目多数定位于项目自求平衡，项目容积率高，密度大，土地利用做不到科学规划，对房地产市场冲击很大。

（二）棚改安置房过渡周期长，补偿成本不断攀升

2由于政府修建棚改安置房的建设进度受限于征收进度，一旦棚改项目出现个别久拖未决的“钉子户”，就会导致安置房建设进度严重滞后，安置房

三、四年不能开工，

六、七年以上不能建成的不在少数，大量已签约居民难以按期回迁，不仅产生高昂的逾期过渡费，推高征补成本，而且极易对其他项目的征收工作造成恶劣影响。

（三）棚改安置房难以满足不同居民对住房的个性化需求