合作建房的税务处理

1、房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式。

按照财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，对双方分得的利润不征营业税。

案例分析[案情介绍]

甲方以土地使用权10000平方米，乙方以货币资金8000万元合股，采取风险共担、利润共享的分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户500套，当年销售400套，每套售价16万元，年终按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙双方各自享有房屋的独占权。

案例分析[分析]

甲方以土地使用权10000平方米，乙方以货币资金8000万元合股，采取风险共担、利润共享的分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户500套，当年销售400套，每套售价16万元，年终按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙双方各自享有房屋的独占权。

案例分析

根据《国家税务总局关于印发（试行稿）的通知》（国税发〔1993〕149号）第八条第

（一）项第一款规定。以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。因此甲方以土地使用权入股行为不属于营业税征税范围。

当年合营企业销售的400套房屋，共计销售额6400万元，按销售不动产征收营业税6400×5%＝320万元。案例分析

对投资各方采取实物分配利润的方式可以理解为合营公司销售房地产后以现金分配利润，也可以理解为合营公司以销售不动产抵偿应付的股利，因此应当对合营企业对甲乙双方分配的房屋充作利润分配按照纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定营业税计税依据，征收销售不动产营业税（5+8）×16×5%＝10.4万元。

（二）合作建房的营业税处理

2、房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润。

上述方式因甲方和乙方不属于共担风险、共享利润的行为，不属财税[2002]191号文件所称的“投资入股不征营业税”的行为，属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。因此，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入，按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入，依“销售不动产”税目征收营业税。案例分析[案情介绍]

甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，协议规定，房屋建成后，甲方按销售收入的20%提成作为投资收益，合营企业共取得房屋销售收入1000万元，甲方取得投资收益200万元。案例分析[分析]

根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条和《国家税务总局关于印发（试行稿）的通知》（国税发[1993]149号）第八条第

（一）项第一款的规定。房屋建成后，甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税。案例分析[分析]

因此，应当对甲方按转让无形资产征收营业税200×5%＝10万元，对合营企业按销售不动产征收营业税1000×5%＝50万元。

（二）合作建房的营业税处理