你真懂租金吗
一、毛租金收入、其他经营收入
零售物业的盈利模式中，毛租金收入、租金净收益和资产溢价能力是盈利模式的核心，其中，毛租金收入是重要的现金流指标，是租金净收益和资产溢价能力的基础。通常情况下，它与商业项目的销售收入特别是销售毛利呈现正相关的关系。
其他经营收入与毛租金收入的关系相对复杂。
多种经营项目如果符合同类零售聚集效应和非同类零售聚集效应的，其收入的增长是支持毛租金收入的；反之，是不支持甚至是破坏的。
广告项目中，宣传类广告是支持毛租金收入的，而经营类广告对毛租金收入的支持是相对较小的。
停车费无疑增加了顾客的购物成本，它的收入与租金收入是此消彼长的。
由于其他经营收入总量与租金收入相比是沧海一栗，所以只能作为租金收入的一种补充，而不能成为一种替代。
二、租金标准水平
在租赁面积既定的情况下，租金标准水平与毛租金收入水平呈现完全线性正相关关系。
确定合理的租金标准，是零售地产投资决策和经营决策的重点和难点。
租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
（一）基础租金
对基础租金标准的测定，人们一般采用三种方法。即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
——成本计价法，即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。
——投资回报计价法，这是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。
——市场计价法，即从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素，就是既定商圈的社会购买力。
这里选取一个沿海二级城市b购物中心作为案例。该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63，280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：
表1：b购物中心市场分析表
表2：b购物中心客流支撑分析表
1）商圈人口以覆盖的街道提供人口数据及地区人口密度统计；
2）按照平均2.5人一个家庭计算家庭个数（或消费单位）；
3）有效消费人数按照捕获家庭个数×1.5计算；
4）消费人次按有效消费人数平均每次目的性消费会引起0.5次的随机消费计算；
5）根据客流量支撑推算得出。日均12754人次消费，人均次消费180.9元，月营业额6459.5万元。
以10%为该项目租金/营业额比，项目预期月租金收入为645.95万元，每月每平方米计租面积预期租金收入为102.08元，每天每平方米计租面积预期租金收入为3.40元。
3.40元/日/m2就是该项目通过市场计价法测定的基础租金。
租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。该变量依照当期同类市场平均值为基础，根据项目的招商预期、项目技术条件评价等具体情况修订而成。近年来随着零售地产供应量的不断增加，商户对租金砍价能力的强化，行业租金/营业额比从2009年的12%左右的水平走低，10%是目前市场条件下比较高的水平。
（二）租金边际价格
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