商业性资金参与工矿棚户区改造的三种途径
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欢迎发表评论2012年07月10日16：29来源：银行家作者：高广春黄国平纠错|收藏将本文转发至：
商业性资金参与工矿棚户区改造的三种途径—兼析辽宁省实践
高广春黄国平
在各类安居工程或保障房建设中，工矿棚户区改造是最不适于商业性开发的一类。在绝大多数这类棚户区改造中，商业主导的路子基本上行不通，政府主导改造因而成为主流选项。在财政和政策性金融资源不足或难以大幅投入的条件下，有效策略是政府主导，即建立适当的政策激励环境引导商业性资金参与到棚户区改造中。在适当的政策激励下，商业性资金参与棚户区改造的模式有三种：一是信贷参与；二是参与企业自筹；三是债券融资。以下结合辽宁省棚户区改造案例进行具体分析。
政策激励下的信贷参与
所谓适当政策激励下的信贷参与，简而言之就是如果一种政策设计可以弥补棚户区改造中的信用缺陷，有效降低商业信贷参与的风险，商业信贷就会有足够的激励对棚户区改造提供信用支持。
工矿棚户区改造中的信用缺陷首先源自其作为保障房的一些特点所引致的信用风险因素。主要表现在建设、配售和消费三方面。其中在建设、配售环节主要风险因素包括：保障房缺乏商品房的预售制，而且建成后在配置环节滞留时间过长，相当一段时间不能转换为有效需求；配套资金能否及时到位存在不确定性；配套工程能否及时配建存在不确定性；保障房位置距中心区过于偏远，或质量存在隐患，给居住者带来各方面的不便，影响到认购，导致已经建成的保障房迟迟分配不下去；商品房配建保障房项目中存在信贷资金挪腾。所有这些问题导致，保障房建设不能及时有效回笼资金，相关的商业金融机构贷款因此暴露于风险之中。在消费融资环节的信用风险则主要表现在：由于保障对象一般收入水平低，信用偿付能力缺乏，其中多数人基本没有信用记录，因而这部分人群基本不具备信贷条件，商业性信贷参与支持保障房消费的风险大，拖欠和违约的概率高。
作为保障房中商业开发价值最低的工矿棚户区，其信用缺陷则更为突出。如以笔者调查，辽宁省工矿棚户区在这方面的突出信用问题表现在：其一，工矿棚户区的地理位置普遍处于偏远地带，空间劣势尤为明显，商业开发价值几近为零；其二，棚户区改造后的住房中的绝大部分是免费分配给原棚户区居民，几乎无法通过出售所建房屋偿付信用贷款，棚户区改造在经济上连成本都收不回，更不用说收益。由此，商业性资金参与支持工矿棚户区改造，面临较大的信用障碍。
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