巴蜀山庄休闲度假村项目开发可行性分析报告1051291476
房地产项目开发可行性分析报告
一、项目概况
（一）、开发项目区位于泰州市海陵区青年桥西南侧。规划用于集办公、购物一体化的综合建筑，是海陵区商业地理位置最为优越的规划分区之一。
（二）、规划方案规划总用地面积3000平方米，规划以办公、营业功能为主，充分体现了以人为本的对办公环境、办公类型、办公心理的要求。该建筑规划一至二层为营业区，二层以上为办公区。整体规划充分考虑了与周围毗邻建筑间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的办公、环境和高标准的服务设施。
二、建设条件
（一）、建设地点条件
1、该规划区地理位置优越，紧邻坡子街商业广场。
2、临近公路，交通便利。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、电力、电信等基础设施规划配套齐全。
（二）、建设实施条件
1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。
2、泰州市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。
三、投资环境分析
（一）、宏观环境分析
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，
今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。
3、国家、江苏省、泰州市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得泰州市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了该用地的商业价值，成为泰州房地产商家的必争之地。
（二）、微观环境分析
1、泰州投资环境良好，政策比较优惠，给房地产企业在泰州的发展创造了较为宽松的条件。
2、皇冠房地产在泰州成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。该规划区的继续开发，将是皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。
3、随着长江三角经济区城市发展一体化的进程，加之商业住宅用地日趋紧张，使得泰州房地产业显示出强劲的发展势头，a9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。已建的皇冠花园小区在泰州具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。
四、市场分析与价格预测
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