如何判别土地使用权评估中的经济性贬值

众所周知，经济性贬值是采用成本法进行资产评估时需要考虑的重要因素之一。所谓经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。如何判别委估对象是否存在经济性贬值并确定其对评估值的影响程度，需综合考虑评估项目的背景、委估对象的历史状况和现状、买卖双方主体、特殊政策影响的区域等综合因素。通过以下本所近期所做的整体资产评估案例，我们谈一下土地使用权评估中对经济性贬值的理解。

项目背景。位于某省（以下简称a省）某市（以下简称b市）工业开发区内的某中外合资企业（以下简c企业），中外合资前是一家生产家用电器的集体企业，中外合资时厂址区域未划定工业开发区，b市也未出台有关征地优惠政策。

因经营需要，c企业的中方股东出让部分股权给本企业的外方股东，特委托本会计师事务所对c企业的整体资产（净资产）进行评估。经中外双方要求并与本所约定，本次评估采用成本法。