城市业态选择及组合比例

〔摘要〕城市综合体业态组合的成效很大程度上决定了项目前期工作的开展，与开发商、投资者、经营者及消费者的利益息息相关，甚至关系到项目的成败，进而影响到城市的形象。在对城市综合体发展现状、业态特点、影响业态组合的因素以及成功运营的城市综合体进行数据采集和分析的基础上，提出适合城市发展的项目体量、业态类型、业态组合比例等相关建议。城市综合体各业态比例存在于一定的范围，但并没有固定不变的黄金比例，需要根据项目所在城市经济发展水平、投资环境、开发商自身实力以及企业差异化经营等多方面因素进行决策。

伴随着我国城市化进程的加快和人民生活水平的提高，居民的生活方式和消费观念都在发生巨大的变化。一方面，除了以自住为主的住房需求持续增长外，改善型和投资型需求更是飞速增长，商品住宅市场呈现一派欣欣向荣的景象。在满足了居民物质文化需求的同时，越来越多的人正在寻求精神层面的提升。以购物、休闲、娱乐、餐饮等为主，提供一站式、体验式生活服务的商业地产项目也迅猛发展起来，诸多大型商业地产项目于城市核心地段孕育而生。另一方面，自改革开放以来，商品房住宅市场云集了数以万计的开发商，市场竞争极其惨烈。尤其随着我国加入世贸组织，众多零售商相继进入我国，新的零售类型大大填补了我国这一领域的空白。期间，商业地产开发商、运营商、咨询机构、顾问公司得以壮大。另外，各类商业地产项目的成功运营，确立了其城市名片的地位，契合了/城市经营0的理念，使得政府决策者有着引进商业地产项目的巨大动力。而作为商业地产的高级形式，近年来城市综合体成为新的开发产品和模式，得到了各方广泛关注。

城市综合体业态组合作为前期定位中极为重要的一环，起到了非常重要甚至决定性的作用。但现阶段我国对该领域的研究还处于初始阶段，以专业商业地产企业的自行研究为主，其他社会力量参与度不够，且大多研究成果都是基于定性分析的总结，决策风险较大。因此，本文在总结前人研究成果的基础上，结合定性和定量分析，来探寻符合我国现阶段城市发展状况和特点的城市综合体业态选择及组合比例。

一城市综合体的概念及特点

城市综合体起源于法国巴黎的拉德芳斯区，并在该区建成了拉德芳斯城市综合体。此后，美国洛克菲勒中心以及东京六本木人们津津乐道的典范。而在我国，万达、中粮以及华润成为较早涉足并且成功运营城市综合体项目的专业商业地产运营商，分别开发了以万达广场、中粮大悦城以及华润万象城为系列的产品。除此之外，北京国贸中心、上海新天地以及深圳华润中心也是我国目前运营最成功的综合性高档城市综合体。所谓城市综合体，西方称为hopsca，是酒店（hotel）、办公室（o-ffice）、停车场（parking）、购物中心（shoppingmall）、

会所（congress）、公寓（apartment）等物业英文首字母的组合，是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、会议、娱乐等城市生活空间的功能进行组合，并在各部分间建立起一种共生、互补的能动关系，从而形成一个多元化、多功能、高效益的优质综合体。