如何安全的购买拆迁安置房

借鉴本文限于上海地区包括郊区

拆迁安置房，又称配套商品房，是开发商开发的用于拆迁户安置的商品房，拆迁安置房往往位于较为偏远的地区，拆迁安置房的价格远远低于市场价格，拆迁安置房只能由拆迁安置人购买，拆迁安置房取得房屋产权后五年内不得上市交易。

鉴于拆迁安置房又上述特点，所以在购买拆迁安置房的时候会有很多有别于购买普通二手房的特点，特别是风险控制点有很大的不同，本文实际上要着重探讨的就是购买拆迁安置房的风险点，以便于广大读者能够按图索骥，既能得到喜欢的房屋，又能最大限度的降低风险，保护自身的合法权益。

由于购买拆迁安置房的风险绝大多数是对于买方而言的，所以本文也是以买方的角度去探讨风险点的解析与控制。

论述之前首先要把购房的过程简单的介绍一下，方便了解。购买拆迁安置房，首先是要有确定的房屋，一般是现房，先要看房，对房屋满意后与上家讨论房价，房价确定好后，双方拟定购房协议，然后按照协议付款，交房，期限满了办理产权过户手续。由于拆迁安置房不能贷款所以，都是要现款交易的。

在上面的流程中有下列情况需要注意：

一、确定在跟谁买房。

很多人说谁是产权人跟谁买，话虽不错，但是由于绝大部分的拆迁安置房在交易时是没有办理出产权证的，产权还没有转移，没有产权证作为确定产权人的依据，就比较麻烦了，一般来说可以通过两个环节来确定，第一是看配套商品房买卖合同，谁是合同上的买家，那么他就是将来产权证上登记的人，第二是看拆迁安置协议，拆迁安置协议上约定了房屋安置给谁的，那么谁无疑就是将来的产权人，但是如果一个拆迁安置协议上不止一户人家，房屋也不止安置了一套，那么具体是哪户人家安置了哪套房屋搞不清楚该怎么办呢。那保险期间最好叫所有被安置人口签字，千万不要盲目相信所谓的家庭协议，因为很多家庭协议都存在代人签字的情况，也许将来冒出一个人来说字不是他签的，要求确认合同无效，那即便他的说法不一定会得到法律支持，但是诉讼起来也不好处理。所以如何确定产权人真的是要慎之又慎。

二、购房合同是否有效

合同效力是一个最严重的问题，如果合同无效了，那就成了废纸一张，所有经过慎重考虑的约定都没有了用处，因此在本文的第二条必须要把合同的效力以及解决方案进行重点说明首先是合同效力，这里主要强调的是在签订购房协议时上家尚未取得产权证的情况，因为如果上家已经取得产权证就确定无疑合同有效，这里也不再赘述。如果上家也没有取得产权证，根据法律规定产权以登记为准，这就意味着该房屋的产权还不是属于上家而是开发商的，而上家是无权处分不属于自己的房产的，现在的法律规定是如果在纠纷发生后诉讼过程中上家取得产权证的，也视为有产权，但是如果恰恰相反呢，诉讼过程中上家一直没有办理产权证，那么法院也是有可能直接认定合同无效的，那么这就意味着买家竹篮打水一场空。这对买家来说是最大的风险了，所以这个因素必须要考虑到。对于这个问题同样可以在合同中通过约定的方式进行规避。

由于这个风险的根源点还是上家的反悔诉至法院要求确认合同无效，那么我们的约定就应当是让上家不敢去起诉确认合同无效，可以这样约定“如果上家反悔起诉到人民法院，最终本合同被确认无效的，上家应当向下家承担原房价两倍的违约金。”由于按照法律规定合同无效或者被解除不影响合同中解决争议条款的效力，那么这个条款的效力会被保留下来，同时对上家也是一种威慑。