苏州市新建住宅区公共服务设施规划管理暂行规定

第一章总则

第一条为提升苏州市新建住宅区建设水平，规范住宅区公共服务设施的合理配置，创建方便、舒适的居住生活环境。根据有关规范和标准，并结合我市实际，制定本规定。

第二条苏州市平江区、沧浪区、金阊区、吴中区（含太湖度假区）、相城区范围内适用本规定。

第三条本规定仅适用于国有土地使用权公开出让的居住用地的规划管理。

第四条本规定所称住宅区公共服务设施仅限于住宅开发单元的公共服务设施。住宅开发单元指国有土地使用权一次出让、具有明确边界范围的新建住宅区。

第二章分类及管理原则

第五条苏州市新建住宅区公共服务设施包括。教育、医疗卫生、文化体育、商业金融服务、行政管理服务、社会福利、邮政电信以及市政公用八类设施。

第六条住宅区公共服务设施按照不同的产权属性和使用特点分为三类：

（一）公益性公共服务设施：指为所建住宅区提供物业服务、管理等保障的物业配套设施，产权由全体业主共享，内容包括：物业服务用房、市政公用设施（不含停车设施）。其中物业服务用房包括：用于物业办公及辅助用房以及用于补贴物业经费的商业用房两大类。

（二）经营性公共服务设施：指为居民提供日常生活需要的商业等服务，产权可由开发建设单位自由处置的公建配套设施，内容包括：商业金融服务设施等。

（三）政府公共服务性公共服务设施：指为居住区以及周边居民提供政府公共服务，具有政府公共产品属性，由政府或相关部门运作管理的公共服务设施，内容包括：教育设施、医疗卫生设施、居委会等行政管理服务设施、社会福利设施等。

（四）文化体育、邮政电信、停车设施按不同的产权属性分别纳入上述三类设施内，除停车设施外其设置内容及设置标准不再单列，在各自允许的标准范围内自行调配。

第七条国有土地使用权公开出让的居住用地需设置的公共服务设施一般包括上述公益性公共服务设施和经营性公共服务设施两大类。规划条件中作特殊要求的，按规划条件执行。

第八条根据规划，在出让居住地块内如需设置政府公共服务性公共服务设施的，规划条件中需载明设置内容和设置标准。

第九条规划管理原则：

公益性公共服务设施不得少于规定的下限；

经营性公共服务设施不得超出规定的上限；

政府公共服务性公共服务设施不得少于规定的下限。

第三章设置标准

第十条物业服务用房设置标准：

（一）物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近。物业商业用房必须设置在一至二层范围内；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。设计单位应在图纸上标注物业服务用房的具体位置并在经济技术指标中注明面积。

（二）商品房住宅区内物业服务用房建筑面积不得少于地上建筑（规划计算容积率部分）总面积的7‰，其中物业办公及辅助用房为3‰，物业商业用房面积为4‰。如开发建设单位提供超出比例要求的商业用房面积用于物业服务，开发建设单位须提交相关无偿提供的承诺意见，并在建设工程规划许可证以及规划核实中载明。

（三）定销房（含中、低收入房）住宅区为多层住宅建筑的，按上述标准执行；为中高层及高层住宅建筑的，其物业服务用房建筑面积不得少于地上建筑（规划计算容积率部分）总面积的22‰，其中物业办公及辅助用房为3‰，物业商业用房面积为19‰；多层、中高层及高层混合定销房住宅区（含中、低收入房）内物业商业用房按地上建筑（规划计算容积率部分）面积同比例确定。

（四）电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。

（五）物业服务用房面积最小不得少于七十平方米。