房屋认购书的法律效力及违约责任[最终版]

房屋认购书的法律效力及违约责任

[摘要]我国商品房购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首，而纠纷产生的主要原因就是在正式签订商品房买卖合同前，大多数开发商要求买方签订一份认购书并交纳数额不菲的定金。然而，目前理论界和实务界对违反商品房预售认购书应如何承担法律责任又没有一个统一的认识，以致人民法院在处理具体案例时经常出现法律适用的混乱局面。本人认为，认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示，其性质应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务，认购义务人若无正当理由拒绝订立本约的，则应当承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。

[关键词]认购书预约本约违约责任缔约过失责任定金

在我国近些年的房屋交易实务，特别是商品房买卖以及二手房买卖中，多数卖房人都会与买房人预先签订一份认购书，约定双方在将来某个时间按照认购书约定的条件签订房屋买卖合同，以此提前锁定交易机会。但由于房价市场的变化巨大，且司法实务中对该认购书的性质与法律效力认识不统一，导致因认购书而产生的法律纠纷，特别是因一方故意违约产生的纠纷大量涌现，现本文特针对认购书的性质、效力以及违约责任等问题进行简要分析。

一、房屋认购书的性质

司法实践中，对商品房预售认购书性质的认定有两种观点。一种观点认为认购书就是买卖合同的一部分，它是买卖双方真实意思表示，与正式的商品房买卖合同互为补充，一同构成了商品房买卖合同关系。如某些认购书具备了买卖合同的相关条款（诸如坐落、面积、金额、付款方式等），即便没有签订正式的的商品房买卖合同，认购人也足以依据认购书的内容确定双方权利义务，要求开发商交付约定房产。另一种观点认为认购书并非独立的合同，它仅是对签订正式合同相关事宜的约定，同时还担负对签订正式合同之债权的担保。

就性质来讲，本人认为认购书应属于房屋买卖合同的预约合同，与买卖合同之间是预约与本约的关系。首先，认购书是一个独立的合同，它是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，完全符合《合同法》对“合同”的定义；其次，认购书不是对房屋买卖合同债权的担保，其效力并不依附于房屋买卖合同，故认购书是独立于买卖合同的合同；最后，认购书以“谈判和签约的行为”为标的，是买卖双方就将来签订房屋买卖合同相关事宜的约定，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定，更不是对房屋买卖结果进行直接确认，所以也不应属于房屋买卖合同。

二、房屋认购书的效力

按照民法的理论，预约是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议，“因预约所生之债权，与普通之债权具有同一之效力”。因此，认购书作为本约房屋买卖合同的预约，适用一般合同法的规则。现在，理论界和实务界对于认购书并不能直接产生就本约内容请求履行的法律效力已经基本达成一致，但对于认购书确定的合同义务究竟是什么样的义务，也存在着不同的观点。第一种观点认为，认购书的当事人负有按照认购书约定条件订立房屋买卖合同的义务，且认购书中约定的交易实质性条款不得变更；第二种观点认为认购书的当事人仅负有在约定的时间内就房屋买卖合同的内容进行协商的义务，“哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务”，如果当事人尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。