小税种筹划

契约税的纳税筹划

一、契约税筹划概述

契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象，依据土地使用、房屋的成交价格或市场价格，向承受的单位和个人征收的一种税。

根据《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依法缴纳契税。

具体的征税范围包括：

1、国有土地使用权出让；

2、土地使用权转让；

3、房屋买卖；

4、房屋赠与；

5、房屋交换；

6、视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与的行为。（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或者预付集资建房方式承受土地、房屋权属。

土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更手续，只要土地使用者享有占有、使用或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税。

契税实行3%-5%的幅度比例税率，计税依据为不动产的价格。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、契税纳税筹划要点

1、签订等价交换合同，享受免征契税的政策

《契税暂行条例》及其细则规定，土地使用权、房屋交换、契税的计算依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物无形资产或其他经济利益的一方缴纳；交换价格相等的，免征契税。

例。金信公司有一块土地价值3000万元，拟出售给南方公司，然后从南方公司购买另外一块价值3000万元的土地。双方签订土地销售与购买合同后，金信公司应缴纳契税120万元（3000×4%），南方公司应缴纳契税120万元（3000×4%）。

若金信公司与南方公司改变合同订立方式，签订土地使用权交换合同，约定以3000万元的价格等价交换双方土地，根据《契税暂行条例》规定，金信公司和南方公司各自免征契税120万元。

2、签订分立合同，降低契税支出

财税[2004]126号文件《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》规定；（1）对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶屋阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。（2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权，房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。（3）承受的房屋附属设施权属如为单独计价，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

例。甲有一化肥生产车间拟出售经乙，该化肥生产车间有一幢生产厂房及其他生产厂房附属物，附属物主要为围墙、烟囱、水塔、变电塔等，化肥生产车间整体评估价为600万元，其中生产厂房为160万元，土地为240万元，其他附属物200万元，乙按整体评估价600万元购买。

乙应缴纳契税＝600×4%＝24万元

按规定，在支付独立于房屋之外的建筑物、购筑物以及地面附着物价款时，不征收契税。由此提出纳税筹划方案如下：

甲与乙签订两份销售合同，第一份合同为销售生产厂房及占地的土地使用权合同，销售价款为400万元；第二份合同为销售独立于房屋之外的建筑物、购筑物以及地面附着物，销售合同价款为200万元。经过上述筹划，乙只就第一份销售合同缴纳契税。

乙应缴纳契税＝400×4%＝16万元。这样，乙可以节约契税支出8万元。

3、改变低债时间，享受免征契税政策

财税【2003】