宏观调控下如何保障我国中低收入者的住房需求

1998年金融危机后，为扩大内需，拉动国民经济的发展，国家提出将住宅建设作为国民经济新的增长点和居民新的消费热点，并将住房制度由福利型分配转为货币型分配，大力推进住宅产业现代化，住房开发投资持续增长，开发规模不断扩大，产销两旺（见图1）[1]。针对我国房价上涨过快的现状，从2003年6月央行121号文件开始，中央出台了一系列抑制房价过快增长的政策措施，比如“121”文件、“831”大限、“71号”文件等等，但是至今为止，我国对于房地产调控的宏观政策未取得预期的效果。而过快上涨的房价直接或间接的造成了一系列的经济、社会问题，尤其是被市场“抛弃”的中低收入购房者，住房成为他们最头疼的问题。谁来保障城市中低收入者的住房需求，怎么保障，保障过程中会面临怎样的一系列问题成为本文将要着重探讨的问题。

图1：1997年至2009年我国商品房销售面积和销售额情况

（数据来源：国家统计局数据整理绘制）

1000008000060000400002000001997年1999年2001年2003年2005年2007年2009年商品房销售面积（万平方米）商品房销售额（亿元）

一、我国房地产市场发展现状

我国对房地产市场真正意义上的宏观调控是从2003年4月的第121号文件开始的，此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕[2]。七年来的宏观调控大体可以分为四个阶段：第一阶段（2003年至2005年）；第二阶段（2006年至2008年上半年）；第三阶段（2008年下半年至2009年）；第四阶段（2009年底开始）。如果以房价为衡量标准，前三轮调控都以房价的飙涨而告失败，究其原因主要是供需矛盾。

（一）供需矛盾致使房价飙升

1.刚性需求、改善性需求、被动性需求集中释放，投资投机需求旺盛改革开放30年，我国经济保持平均每年以9%的速度高速增长，城镇化率不断提高，越来越多的人进入到城市当中来，房屋需求也日益增加。1998年住房制度市场化改革，特别是2003年确定房地产业为拉动国家经济发展的支柱产业之一以后，我国房地产业高速发展，但新建商品住房还是满足不了市场的需求，近年来随着人民收入的持续增长和民生的改善，更呈现出刚性需求、改善性需求和由城镇拆迁改造带来的被动性需求高度重合，加剧了市场房屋供不应求的状况。

作为有着保值增值优良属性的投资产品和对未来我国经济发展的良好预期，房地产日益成为投资者青睐的投资品种。由于去年财政政策和货币政策比较宽松，加之房地产市场各种优惠政策的推出和其他投资渠道的不足，使各类投资者投机者携带大量资金进入楼市，加剧了房地产市场的供求不平衡状况。

作为经济上的优势群体，投资者和投机者往往是“一掷万金”，一出手就是几套，十几套的购买，马上付现，没有丝毫犹豫，甚至出现“炒房团”所到之处房价应声上涨的夸张现象。有些住宅小区，空置率非常高，很多房源都为投资投机者所有，另一方面却是城市里众多的蜗居族、蚁居族，社会住房状况日益失衡。

2.住宅市场供应不足

一方面是市场的需求旺盛，另一方面市场的住宅供应量也相对不足，而住宅供应量不足问题主要体现在土地供应上。我国土地根据权属不同，分为国有土地和集体土地，而作为商品房开发销售，必须在国有土地上进行，而城市的土地供应量非常有限，造成土地供应量的紧缺。捂地炒地的行为更是加剧了土地的供需矛盾，土地价格也节节攀升，地王层出不穷，直接间接推高了城市房价。