十八大对物流的影响

十八大对房地产市场的影响分析

梁贤昱张祥

2013-01-0709：10：10

来源：《中国房地产业》2012年第

11、12期

期盼已久的党的十八大终于落下帷幕，它对房地产市场会有何影响，这是社会各界普遍关注的问题。胡锦涛在报告中，虽然只字未提房地产市场，但所阐述的宏观经济目标、政策、举措，与房地产市场密切关联，是引领房地产市场的旗帜。我国未来房地产市场的走势，将与宏观经济形势趋同，仍然是机遇与挑战并存，任重道远，前景光明。

一、城镇化进入快速发展期，我国房地产市场方兴未艾

胡锦涛在十八大报告中指出。要以“推进城镇化为重点。”“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”胡锦涛的这一论述，不仅指明了中国特色社会主义的发展道路问题，而且为房地产市场的前景勾勒了广阔的空间。

近些年来，我国房地产业之所以蓬勃发展，以惊人的速度向前推进，城镇化是主要推手。据统计，我国1991年城镇化率是26.9%，2001年城镇化率是37.7%，10年增长10.2个百分点；到2011年，我国城镇化率由2001年的37.7%，增加到51.3%，10年增长13.6个百分点；其中2009城镇化率是46.6%，2010年是49.0%，2011年是51.3%，每年都以超过2%的速度在增长，城镇化进程明显加快。由于我国人口基数大，每年递增2%，就意味着2600万人（约830万户）进城居住，需要城镇每年都要“安得广厦千万间”。

在刚性需求的诸多要素中，青年结婚与城镇化，牢牢占据前两名的位置。以沈阳市为例，每年约有6万对青年结婚，他们中70%（约4.2万对）要新购住房。每年都有十

五、六万（约5.4万户）外省、市人员和本市农民涌入城区经商、打工、置业、居家养老，这些人按购房、租房各一半计算，每年至少需要新建住房2.7万套。而沈阳一年新建住房销售量大约在15万套左右，因城镇化带来的住房销量占全市总销量的1820从胡锦涛的报告中可以看出，2020年前，我国城镇化仍会以较快的步伐向前推进，由此带来的房地产市场需求有增无减。

二、住房消费是家庭生活中的最大消费，房地产市场是拉动内需的强大引擎

当前，我国面临的国际国内形势错综复杂，经济下行的压力增大。在国际层面，发端于希腊的欧盟主权国家债务危机已持续三年，目前不仅没有缓解，而且有扩大化的趋势；美国次贷危机后，经济债台高筑，增长缓慢，一直在低谷徘徊；继美国第一大市场、欧盟第二大市场之后，日本作为我国的第三大贸易伙伴，本来就不景气，钓鱼岛争端爆发后，两国交往骤然降温，这对中日双方经济都将产生负面影响。在国际经济形势恶化的大背景下，我国不得不调整发展结构，把外向型经济转向内向型经济，在扩大内需上挖掘潜力。

胡锦涛在报告中提出。“要牢牢把握扩大内需这一战略基点，加快建立扩大消费需求长效机制，充分释放居民消费潜力。”作为城市居民，最大的消费需求是买房，对很多家庭来说，此项开支要用去毕生积蓄。那么，住房需求究竟有多大。笔者对沈阳的需求量进行了统计和测算。

1、沈阳房地产市场的刚性需求。沈阳每年约有高校和中专毕业生12万人，6万对青年结婚，十

五、六万（约5万户）外省、市人员和本市农民进城，再加上房屋拆迁、安排部队转业退伍官兵等因素，需求量约在600万平方米左右。