关于乌龙港地块建设用地使用权出让有关问题的

咨询回复意见书

南律意字（2011）第1016号

常德市财政局：

湖南南天门律师事务所受贵局委托，指派郑维民律师受理贵局咨询，现就乌龙港地块建设用地使用权出让有关问题咨询回复如下：

一、市国土局与中原房地产开发公司所签两份《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，应当得到全面履行。

经审查贵局提供的国有土地使用权挂牌出让公告、挂牌出让须知、竞买资格确认书、挂牌出让成交确认书、2份国有土地使用权出让合同及规划主管部门确定的出让宗地规划条件等文件，本律师认为：乌龙港建设用地使用权挂牌出让程序合法，合同内容符合法律规定，该行政合同对合同双方均具有法律的约束力，应该按照合同约定全面履行合同义务。

二、中原房地产开发公司迟延支付土地使用权出让价

款，已经构成严重违约，市国土局应采取有力措施维护行政合同的权威。

根据最高人民法院《关于规范行政案件案由的规定》可知，《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称合同）属行政合同，具有行政性、合意性、订立的法定性等特点。该两份合同约定：中原房地产公司应于2011年6月30日前支付土地出让价款4.68亿元，逾期按日缴纳1‰的违约金；延期付款超过60日，经出让人催交仍不支付的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，并可以要求受让人赔偿损失。据此，贵局建议市国土局对中原房地产开发有限公司之严重违约行为，可作如下处理：

1、给中原房地产公司发催收国有建设用地出让价款的通知书，并告知其违约事实和法律后果，即：除缴纳4.68亿元土地出让余款外，还应按日支付1‰的违约金；

2、鉴于中原房地产开发公司迟延支付土地出让余款超过60日，市国土局可以解除合同，所收取的1亿元定金不予返还，并可以要求其赔偿损失；

3、因本合同属行政合同，市国土局可以做出行政处理，要求中原房地产公司缴纳土地出让余款及违约金。如中原房地产公司在法定期限内既不复议也不诉讼的，市国土局可以申请法院强制执行。如中原房产公司复议和诉讼，市国土局依法应诉，待取得生效法律文书后，申请法院强制执行。

三、市规划局确定的出让宗地规划条件是《国有建设用地使用权出让合同》的组成部分，应该得到严格执行。

《城乡规划法》第三十八条规定：“城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块

的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权”。该法第三十九条规定：“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效”。这一法律条款属于法律的效力强制性规范，如违反，将影响土地出让合同的效力。

据此，该出让合同之附件《乌龙港地块规划设计条件》应当得到严格执行，即：用地性质仍应为居住用地，小区适当位置设置公共服务设施，建筑总面积控制在3.2万平方米以内（不包含已单独明确的配套设置如小学、幼儿园、物业用房、公共厕所等）。