国有土地使用权改变用途(含增加容积率补缴地价款)办事指南

关于印发中心城国有建设用地改变用途调整容积率及补缴土地出让金差价管理办法的通知

各县区人民政府，市政府各部门单位：

《中心城国有建设用地改变用途调整容积率及补缴土地出让金差价管理办法》已经6-62次市政府常务会议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

东营市人民政府办公室二零一一年十一月十一日

中心城国有建设用地改变用途调整容积率及补缴土地出让金差价管理办法第一条为进一步加强对中心城国有建设用地改变用途调整容积率的管理，规范土地利用行为，维护土地市场秩序，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国行政监察法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条土地使用者应严格按照《规划设计条件》和《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）使用土地，不得擅自改变土地用途，调整容积率。

第三条在不影响国家利益和公众合法权益的前提下符合下列条件之一的国有建设用地，可改变土地用途，调整容积率。

（一）城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和专项规划调整或者修编，造成地块开发条件发生变化的；

（二）因城市基础设施、公益性公共设施、重大项目建设导致地块的建设条件发生变化，或者经市政府确定可以利用现有土地进行旧城旧村改造的

（三）国家和省有关政策发生变化的

（四）法律、法规规定的其他情形

第四条具有下列情形之一的国有建设用地，通过收回土地使用权重新招标、拍卖、挂牌出让方式改变土地用途、调整容积率。

（一）土地出让后未依法开工建设的；

（二）出让的工业、仓储、科教文卫等非经营性用地改为商业、住宅等经营性用地且需要重新建设的；

（三）《出让合同》约定改变土地用途时需收回土地使用权的；

（四）法律法规规定的其他情形第五条除第四条规定情形以外的国有建设用地，通过签订《出让合同变更协议》方式改变土地用途，调整容积率，并按以下程序办理：

（一）土地使用者持《出让合同》向城乡规划部门提出书面申请和调整方案。城乡规划部门对调整方案进行论证、公示，必要时组织听证。将相关意见提交市城乡规划委员会审批后提出变更后的《规划设计条件》，并及时通报国土资源、城市管理、住房城乡建设部门。

（二）土地使用者持变更后的《规划设计条件》和《出让合同》等相关资料向国土资源部门提出书面申请，国土资源部门拟定《出让合同》调整方案，并核算土地出让金差价，报市政府审批后，与土地使用者签订《出让合同变更协议》。

（三）土地使用者签订《出让合同变更协议》，补缴土地出让金差价后，向有关部门申请办理《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》《预售许可证》《房屋所有权证》等相关证件。

第六条征收应补缴的土地出让金差价，应严格遵循地价评估、集体决策程序，以原出让方批准改变时为评估期日，参照市场价格水平，优先采用市场比较法、假设开发法等评估方法。评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价，并择高作为补缴土地出让金差价的标准。一般可采用以下方法核算：