关于赴西安莲湖区考察城中村改造工作的报告[小编推荐]
西安城中村项目考察报告
一、西安城中村改造的正规流程:
1.计划申报阶段:(赵村已经完成)
提出改造申请(街道办事处或农工局)——区城改办审批同意——市城改办审批——市城改办主任审定,纳入城改计划(即赵村的40号文件)。
赵村纳入城改计划的文件,是最初级、最简单的环节。对赵村项目前期工作没有本质的作用。不能作为村委会招商引资的依据。
2.改造方案的编制及审定阶段:
1)赵村纳入城改计划文件(市城改办主任)——委托控规设计(市城改办规划管理处)——初步审核(规划管理处)——控规审定(市城改办主任办公会)——改造工作方案(区城改办)——改造方案初审(市城改办的规划、土地处、建设房管处)——缴纳拆迁安臵专项资金,方可审定改造方案(市城改办主任办公会)。
2)改造方案审定的前提:
a)改造主体将拆迁安臵资金存入市城改办账户(该笔资金由改造主体申请市城改办同意后可用于拆迁安臵)。原则上,该笔资金不少于拆迁安臵资金的50%。
b)赵村改造综合用地以外的1600亩土地,由市城改办土地管理处与村委会签订土地储备协议,政府储备土地市场化操作。
3.土地手续:
a)获得改造方案的正式批复文件后,由市城改办土地管理处将所以的集体土地转变为国有划拨土地。
b)根据区城改办与村民签订的安臵协议确定安臵房的面积,市城改办
审定的控制性规划和审定的改造方案,市城改办将改造综合用地(65
平米/人×适当上浮110%×4843人=520亩)的安臵房用地约170
亩,以划拨土地的性质划拨给改造主体。
c)安臵房用地主体原则上由改造公司承建或委托发包,至于是否承包
开发安臵房,由改造公司自行协商。但安臵房建设的专项资金需进
入市城改办监管的账户。
d)城中村改造首先建设安臵房,安臵房的建设只能正对村民还建,原
则上不能对外销售。若安臵房因对外销售导致村民意见较大,社会
影响较大,市城改办将强势介入,势必导致较大的开发风险。
e)将村民安臵完毕后,由市城改办通过定向挂牌出让的方式,让与改
造公司关联的开发公司或投资公司成功挂牌(95%的成功挂牌率)。
揭牌的开发公司补交土地出让金后获得出让土地,进入正规的房地
产开发流程。
二、拆迁安臵资金的计算标准(举例):
1.货币或现房安臵的原则:赵村45万平米的拆迁面积,其中1-2层的建筑面
积可等面积还建,互找差价(并不是全部都是现房安臵,有部分货币安臵);3层及以上的房屋,按残值赔偿(其中货币安臵和现房安臵的各占50%左右)。
2.赵村安臵面积的概况:根据现场实际勘察,估计赵村村民的房屋:1-2层房
屋面积约30万平米;3层及以上的房屋约15万平米。
3.按照二环内成熟的碑林区城改经验,赵村30万平米应安臵部分,现房安臵
约20万平方米;货币安臵约10万平米。
4.拆迁补偿面积。赵村3层及以上的房屋约15万平米,采取拆迁补偿手段。
5.赵村的拆迁补偿资金=货币安臵资金(10万平米×2000元/平米+3层以上
约15万平米的房屋拆迁×1000元/平米+搬迁奖励2万元/户×1360户+社会保障资金28000元/人×开发商承担部分40%×4843人)=43000万元。
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