失效的央企“退房令”

限购令下退房的法律风险

截止到2010年10月18日，已有北京、深圳、厦门、上海、宁波等13个城市分别出台「限购令」。其中2010年10月7日上海市政府颁佈的限购令中明确：暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。同日，上海市住房保障和房屋管理局发佈了具体实施细则，更加明确规定「对违反规定购房的，房地產登记机构不予受理房地產登记」的相关措施。

「限购令」的纷纷出台，严重影响房地產买卖合同的履行，也势必导致房地產买卖合同纠纷的產生。俗话说：「上有政策，下有对策」，面对政府发佈的「限购令」购房者也想出了各种对策，真可谓是「百花齐放」：假离婚、办假证、假材料、改动孩子的年龄等。但在政策坚定不移地执行中，这些对策可都是有法律风险的，《房地產买卖合同》的当事人在「不小心」的情况下就有可能会吃上官司。所以要提醒当事人在签订此合同时千万不要轻易动这些想法。

近日看到这样一则新闻「各大城市因限购令再度出现退房潮——多个城市出台住宅『限购令』，各大城市的退房潮也开始隐现，新一波退房纠纷主要是因為行政指令计画不准买房，引发购房者与开发商的纠纷。退房的原因有两点：限购导致无法过户;首付增加无力买房。」

根据退房的原因我们今天就分析下「限购令」的法律性质，是否导致合同无效，以及房產买卖双方当事人的权利主张方式及责任承担方式為何等等法律问题。

一、合同是否有效。

首先，根据商品房买卖合同法的规定，对房屋买卖合同而言，签约主体合法，买卖标的有效，双方意思表示一致，双方签订的《房地產买卖合同》就依法產生法律效力。限购令，仅仅是针对房地產行业的一个行政调控措施，属行政管理手段，其產生的法律效果也仅仅涉及房產交易过程中的一个环节，并不涉及对合同效力的判定。因此，限购令和合同的效力是没有关系的。

其次，《合同法》实施以后，法院确认合同无效，应当以人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规為依据，不得以地方性法规、行政规章為依据。也即，判定合同无效，必须依据法律或者行政法规。而此次房產调控颁佈的文件，充其量只是行政规范性文件，根本没有达到判定合同效力的法律阶位。因此，还是可以认定限购令和合同的效力是没有关系的。

二、合同是否可以解除。

根据第一点的分析，若是根据《合同法》的认定合同有效的情况下，购房者因限购令而无法办理过户或是登记，那麼合同又该做如何处理呢。

⑴「限购令」是否属不可抗力。

到底什麼是不可抗力呢，我们先分析下「不可抗力」这个概念。