实现宅基地有偿使用是解决“一户多宅”的有效途径

对超占宅基地实行有偿使用是解决“一户多宅”

的有效途径

王发荣

长期以来，我国农村村民使用的宅基地都是无偿提供，具有福利性质。凡是户口在本集体经济组织（多为村民小组），是这个集体经济组织的成员，就有权无偿分配宅基地。这种无偿、无限期使用宅基地的办法，一定程度上助长了农村村民多占宅基地的歪风。随着我国经济社会的发展，城郊结合部的土地升值很快，不少城镇居民都看好这块‚肥肉‛，到农村购买或者租用宅基地。即使是偏僻的农村，农村村民也可以将多占的宅基地‚租‛给别人使用，或者‚卖‛给别人；如果建房用到别人的宅基地，不出钱‚买‛，也得用自己的承包的耕地去兑换。这些行为虽然不合法，但‚法不治众‛，很难管理。既然农村宅基地有这么多的好处，谁会不想多占呢。

现行的《土地管理法》虽然有‚一户一宅‛、‚宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定标准‛、‚必须符合乡（镇）土地利用总体规划‛、‚农村村民住宅用地由县级人民政府批准‛、‚集体土地使用权不得出让、转让‛等规定，但‚一户多宅‛的情况在不少地方的农村却十分普遍；再说‚集体土地使用权不得出让、转让‛，但农民私下转让事例数不胜数，虽然私下交易不能‚过户‛，但一纸房屋买卖契约便替代了产权证书。一边是‚一户多宅‛，宅基地长期闲置浪费；另一边却是受用地指标或者土地利用总体规划限制，长期安排不

1了宅基地，农村中还有部分群众一直还住在解放初期‚土改‛时分到的旧房里面，住房困难的问题长期得不到解决，特别是农村中靠政府帮扶解决生产生活的的弱势群体。2006年土地利用变更调查结果显示，全国农村居民点用地24841万亩，占建设用地总量的51.17％，是城镇用地的4.34倍、独立工矿用地的4.35倍、交通运输用地的6.91倍、水利设施用地的4.58倍。农村居民点户均实际占地826平方米，而国家规定的农村宅基地使用面积户均一般不超过160平方米，相差近7倍（1）；2006年，我国农村人均宅基地达到了惊人的225平方米（2）。从我国目前的情况看，城镇化率逐年提高，进城务工农民逐年增加，城镇不断扩容，农村常住人口急剧下降，但农村宅基地却始终保持‚人减地增‛的势头。其中的一个最主要原因，就是农村村民‚一户多宅‛，超标准占用宅基地。

如何破解农村宅基地管理中‚一户多宅‛的难题，长期以来，各级国土资源部门都在积极研究探索，寻求切实有效的办法。2004年11月4日，为了贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发“2004”28号），国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发“2004”234号），提出‚对‘一户多宅’和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地‛。按照国土资源部的要求，不少地方对如何解决‚一户多宅‛问题，作了一些有益的尝试，如农村村民申请新批宅基地时，村民小组或者村民委员会就与村民签订交回旧宅基地的协议，明确规