业委会成立条件及程序

如何成立业主委员会

中国企业发展研究中心主任吕世杰

（兼北京市海淀区永泰园新地标业主委员会主任）

为什么要成立业主委员会

业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。要树立成立业主委员会不仅对业主是件好事，也是对开发商是件好事的理念。开发商也是业主，由于开发商在小区内拥有比普通业主更多的房子，所以开发商是最大的一个业主。但是，不能因开发商是大业主就拥有绝对的权力，开发商也应该和其他业主一样遵守游戏规则。而实际经验中，业主委员会最大的障碍就在开发商，而最终的矛盾也就产生在业主和开发商之间的矛盾，这和实行业住委员会制度是背道而驰的。同时也表现出在法制还不健全的今天，对开发商还处于无可奈何的地步。成立业主委员会的目的就在于更好的约束业主的行为，是业主自治的法律保障，是完善物业管理的必要条件，是构建和谐社区的重要措施。

一、成立业主委员会的条件：

业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。

一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。

1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；

2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；

3、其他情况。

二、成立业主委员会后要办理登记手续

业主委员会自选举产生之日起十五日内（应在小区内公示），持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：

1、成立业主委员会登记申请书；

2、业主委员会委员名单；

3、业主委员会章程。

区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起三十日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。

三、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行下列职责：

1、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；

2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同；

3、依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；

4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；

5、听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

6、监督公共建筑、公共设施的合理使用；

7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

8、业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

四、业主公约的效力

1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。

2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案；

4、业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。

5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。

成立业主委员会的步骤

首先组建业主委员会筹备组。筹备组成员不一定是产权人，但一定由公德心很强的人、有时间、热心公益公益事业的人组成。业主如何界定。是按照购房合同或者房产证上的名字来确定，合同或者房产证上的人为业主。