土地增值税筹划思路

房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析

【摘要】

房地产企业的经营流程主要分房地产开发和房产或在建工程销售（或出租）两个阶段，其过程涉及了企业所得税、营业税、土地增值税和契税等主要税种。本文将就土地增值，根据房地产企业的特点，依据现行税法，结合具体案例，对其纳税筹划进行探讨。

关键字：房地产企业、土地增值税、纳税筹划

纳税筹划是近年来在我国发展迅速、方兴未艾的一个新兴领域，所谓纳税筹划是指纳税人站在企业战略管理的角度，在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉水整体利益最大化的纳税方案，管理企业生产、经营和投资、理财等活动的一种企业涉水管理活动。意味着企业将在不违反现行法律规定的前提下，通过对其应税行为的事前、事中进行合理筹措和安排，尽可能减少纳税的行为或者推迟纳税时间而取得税后利益最大化的经济行为。

房地产企业是目前比较热门的一个话题，在其生产经营过程中涉及到土地增值税、营业税、所得税和契税等税种，通过合理地筹划能减少应上交税收，从而为企业创造更大的收益。下面将就土地增值税的筹划思路进行阐述：

一、利用“起征点”选择最优纳税方案

根据土地增值税暂行条例的规定。房地产开发的纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20％的可免征土地增值税，超过20％的，应就其全部增值额计税。按照这一原则，纳税人在建造普通住宅出售时，考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系，避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。

例：a房地产开发企业（位于市区）建成一批普通标准住宅代售，除销售税金及附加外的扣除项目金额为100万元。假如.销售该商品房的收入为r万元，则销售税金及附加为：r*5%*（1+7%+3%）=5.5%r万元，此时全部可扣除项目金额为：100+5.5%r（万元）。

（1）纳税人享受起征点照顾的最高售价根据规定，增值额／扣除项目金额=20%，即r-（100+5.5%r）=（100+5.5%r）×20%时的售价为该企业可以享受起征点照顾的最高售价。解方程得r=128.48万元。此时可扣除项目金额为100+5.5%*128.48=107.07（万元）。净收益=128.48-107.07=21.41（万元）。

（2）纳税人想通过提高售价获取更太收益的最低售价。根据规定，当增值率高于20%，低于50%时，应该按照30%的税率缴纳土地增值税。假设提高a万元的售价，则此时允许扣除项目金额为：107.07+5.5%a增值额为：128.48+a-（107.07+5.5％a）=21.4l+94.5％a应纳土地增值税额为：（2l.4l+94.5％a）*30％若企业想通过提高售价获取更大收益，则必须使：a>（21.4l+94.5％a）×30％即a>8.86（万元）也就是说.最低售价应该为128.48+8.86=137.34（万元）。

综上所述。当该商品房售价r＜128.48万元时，该房地产企业可以享受到起征点的税收优惠照顾；而当128.48万元＜r＜137.34万元时，企业应降低出售价格，使增值税额不超过可扣除增值额的20％，以享受起征点税收优惠；如果企业想通过提高售价获取更大收益，则售价r必须大于137.34万元，否则价格提高带来的收益将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。

二、巧用利息支出选择最优纳税方案