温州中院出台《关于在审理企业破产案件中防止逃废债行为的

温州中院审理商品房买卖合同纠纷案件中遇到的疑难问题

的意见

温州中院审理商品房买卖合同纠纷案件中遇到的疑难问题的意见

发表时间：2010-09-1522：57：00阅读次数：368所属分类：商品房买卖纠纷

温州民事审判动态与参阅2010年第17期（总第64期）

温州市中级人民法院民事审判第四庭编

2010年4月30日

温州中院民四庭审判长联席会议备忘录（2010年第3号）

4月29日，温州中院民四庭审判长联席会议就审理商品房买卖合同纠纷案件中遇到的疑难问题，进行了研究讨论，并在去年6月全市法院民事审判例会上讨论征求意见的基础上，形成会议备忘录，现予以刊登，供审理时参考。第一条

人民法院认定出卖人在商品房销售广告中所作允诺视为要约的，应当同时具备以下几个条件：

（一）广告涉及的内容应在商品房开发规划范围之内；

（二）广告内容针对的是房屋及其相关设施；

（三）所作的说明和允诺必须具体确定；

（四）承诺的内容必须对合同的订立以及房价的确定具有重大影响。

第二条

出卖人与买受人签订的认购书、订购书、意向书、预订书、许诺书、预收定金书等（以下统称认购书），仅约定了当事人概况、房屋基本情况、价款计算方法的，一般认定为预约。如一方违约的，可以适用定金罚则处理。第三条

商品房买卖认购书中约定买受人同意按出卖人公示的样板条款订立合同的，该约定对双方当事人具有约束力。认购人以该条款属格式条款拒绝订立商品房买卖合同，或者请求认定该认购书无效或请求解除合同、返还定金的，人民法院不予支持。

第四条

出卖人以不可抗力为由，请求部分或全部免除逾期办证、逾期交房或面积不符等违约行为的民事责任，按下列情况处理：

（一）该不可抗力事项在房屋买卖合同中明确约定免责的，原则上可予支持；

（二）虽然属于不可抗力事项，但出卖人没有采取积极措施，致使损失扩大的，扩大损失部分不予支持；

（三）虽然属于不可抗力事项，但该不可抗力事项属于反复出现或具有季节性特征的，出卖人没有采取积极措施造成损失的，该请求不予支持；

（四）既有不可抗力因素，又有当事人主观过错的，应予区别认定，对属于不可抗力事项的部分予以免责。第五条

当事人请求人民法院委托或指定专门机构认定或鉴定不可抗力事项的，不予支持。

不可抗力属于众所周知的事实，可以通过公众熟知的方式获得。必要时，可以将有关政府部门的公告通知等作为依据。第六条

人民政府或受其委托的组织所作出的具体行政行为影响了当事人在房屋买卖中的民事权利，如果当事人没有过错的，一般可视为不可抗力事项。

人民政府或受其委托的组织所作出的抽象行政行为影响了当事人在房屋买卖中的民事权利一般可视为不可抗力事项。第七条

出卖人因单位犯罪或直接负责的主管人员和其他直接责任人员因违法犯罪被查处，导致出现逾期交房、逾期办证或面积不符等违约行为的，不视为不可抗力，出卖人不能因此免除民事责任。

第八条

因出卖人的原因致使商品房买卖合同未能订立，买受人请求双倍返还定金后，还可就其信赖利益的损失要求赔偿。但买受人要求赔偿其房屋涨价损失的，不予支持。第九条

买受人根据《解释》第八条、第九条的规定，要求出卖人赔偿损失的，可以选择房屋涨价损失或者不超过已付购房款一倍中的一项适用。

第十条