破解工业发展土地瓶颈制约问题的调查与思考

一、工业项目用地现状

（一）工业项目获取建设用地难

工业项目建设用地主要依靠政府供应国有土地，但征用土地被严格限制后，新增建设用地困难，工业项目用地紧张。

（二）工业项目存量建设用地不足

全县可用于工业发展的存量土地尚有600余亩，主要分布在福集、青龙、嘉明等镇。24个镇中，多数镇面临工业项目用地难问题。

（三）工业项目土地利用相对粗放

2005年，全县工业企业新占地300亩，平均建筑容积率小于0.4，投资强度每亩低于40万元，较国家工业项目建设用地控制指标水平相差甚远，土地利用率相对较低。

（四）工业项目用地成本增加

目前征用土地成本价平均每亩比2004年2月之前高出4万元以上，地价上涨直接抬升了工业项目用地成本。

二、土地瓶颈制约原因分析

（一）土地一级市场被严格限制

土地一级市场只能在“土地收购储备”、“招标拍卖挂牌”、产业政策限制等一系列制度约束下进行，土地所有权人和使用权人都不可以自由处置土地使用权；严格的土地用途管制政策，限制了不同用途土地之间的相互流转;征用土地进入一级市场的渠道被严格限制；其它用地方式的探索相对落后于沿海发达地区；而且我县尚处在工业化初始阶段，底子薄，集聚效应不大，引进的项目多为中小型传统项目，其建设和扩张大都依赖原有存量土地，这些都在一定程度上导致了用地难问题的出现。

（二）土地利用总体规划前瞻性不够

土地利用总体规划存在工业项目建设用地规划数量不足、空间分布不当、地块规划用途与现实发展需要不相符等问题，储备土地与工业项目建设用地需求间存在差异，一旦新上项目，许多镇需要临时调规，不能及时保障用地需求。

（三）企业追求土地资产最大化

工业企业发展需要土地这个载体，但若干企业更看重它是一种资产，一旦获得土地使用权，便千方百计把它转化为抵押物，通过金融机构获取贷款；同时等待时机，争取土地增值利益。因此，企业在发展之初，往往是抓住各地急切招商引资的心理，把取得土地的多少及其土地价格问题作为投资谈判的重要条件之一，想方设法圈占更多土地，土地被隐形闲置。

（四）土地优惠政策竞争为企业圈占土地提供了机会

各地对招商引资企业，往往看重企业对gdp、财政税收、就业以及拉动经济发展等方面的贡献。在供地上，宁愿让步，力求通过优惠的土地政策，吸引或推动企业上项目。ＸＸ县在加快发展过程中，为适应竞争，与其它地方一样出现了类似问题。

（五）土地征用补偿安置标准上升

三、破解土地瓶颈制约问题的建议

（一）科学修编，确保土地利用总体规划的超前性